Teren extravilan vs intravilan: ce avantaje ai?

Teren extravilan vs intravilan: ce avantaje ai?

Esti in cautarea unui teren pentru a-ti construi o casa sau pentru a face o investitie pe termen lung? Locatia si statutul juridic al terenului sunt doua lucruri care ii influenteaza atat costul dar si utilitatea. Haide sa analizam impreuna diferitele tipuri de terenuri si ce avantaje isi confera fiecare.
 

Fiecare localitate sau unitate administrativ-teritoriala cuprinde, in principiu, doua categorii de teritorii, intravilan, care este delimitat prin Planul Urbanistic General (PUG) si extravilan care cuprinde restul teritoriului.

Teritoriul intravilan este perimetrul in interiorul caruia se pot autoriza constructii si amenajari.

Teritoriul extravilan se afla in afara acestui perimetru si este destinat unor activitati agricole, forestiere, recreative.

Prin urmare, in functie de amplasarea unui teren pe teritoriul unei localitati acesta poate fi intravilan sau extravilan.
 

Avantaje teren intravilan

Zona intravilana este, in mod obisnuit, deservita de infrastructura de baza, incluzand retele de apa, canalizare, energie electrica  si acces la cai de comunicatie. Prezenta unor utilitati nu este exclusa nici in extravilan, acestea pot exista punctual, in functie de zona.

Posibilitatea de a construi este una dintre cele mai importante aspecte ale terenului intravilan. In extravilan, in principiu, NU se pot autoriza constructii pentru locuinte sau cladiri obisnuite. Se pot face doar constructii agricole sau specifice regimului extravilan (ex. anexe agricole, grajduri, sere, pensiuni agroturistice).

Nu pe orice teren intravilan se poate construi. Terenul trebuie sa aiba destinatie de construire conferita prin PUG/PUZ, si sa nu aiba alte interdictii de construire precum zone protejate, zone cu risc (ex: alunecari de teren, sol mlastinos, inundatii etc.) si reglementari urbanistice speciale.
 

Certificatul de Urbanism

Detaliile mentionate mai sus, situarea terenului in intravilan sau extravilan, interdictiile definitive sau temporare de construire si alte informatii se pot afla prin consultarea unui Certificat de Urbanism (CU).

Certificatul de urbanism este un act de informare, emis de primarie, ce detaliaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil (teren/constructie). Este foarte importanta consultarea unui astfel de document inainte de luarea oricarei decizii de tranzactionare. 
 

Avantaje teren extravilan

Costurile mai reduse de achizitie, de cateva ori mai mici, bineinteles locatia fiind un factor foarte important in aprecierea pretului. 

Posibilitatea schimbarii destinatiei terenului din extravilan in intravilan ceea ce poate creste semnificativ valorea terenului. Procedura este una destul de lenta si costisitoare, insa constituie o oportunitate de investitie pe termen lung, in contextul extinderii zonei si al dezvoltarii urbane.

Suprafete mai mari disponibile pentru cei care doresc desfasurarea unor activitati agricole.

Regim fiscal mai avantajos, terenurile extravilane fiind supuse unui impozit mai redus comparativ cu terenurile intravilane.
 

Trecerea din extravilan in intravilan

Înainte de toate trebuie avut în vedere ca nu orice teren poate fi introdus în intravilan, aceasta posibilitate o poti cunoaste prin studierea Certificatului de Urbanism.

O alta informatie utila este daca terenul se afla în zona de extindere a intravilanului, adica zona respectiva este destinata dezvoltarii viitoare. Daca terenul se afla intr-o zona propusa pentru introducerea in intravilan exista posibilitatea sa astepti ca primaria sa faca demersurile necesare. Acest lucru te scuteste de costuri, dar necesita o asteptare de pana la 2-3 ani.

Daca terenul nu se afla intr-o astfel de zona, sau te grabesti, procesul începe prin depunerea unei cereri la primarie prin care sa soliciti trecerea din extravilanul in intravilanul societatii.

A doua etapa, cea mai anevoiasa si costisitoare, este intocmirea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) cu ajutorul unui arhitect. Dupa aceasta etapa este necesara obtinerea avizelor de la autoritatile si institutiile competente, care difera de la o zona la alta. Exemple: autoritatile de mediu, sanatate publica, utilitati etc. 

Dupa ce PUZ-ul este întocmit si avizele sunt obtinute, proiectul este prezentat catre comunitatea locala în vederea consultarii acesteia. Dupa obtinerea observatiilor din partea publicului, PUZ-ul împreuna cu avizele, si memoriul aferent sunt supuse votului în cadrul Consiliului Local, fiind necesara aprobarea acestuia. Având si aceasta aprobare, modificarea destinatiei terenului trebuie înregristrata la OCPI.

Fiecare tip de teren prezinta avantajele sale, iar decizia iti apartine în functie de scopul pe care il urmaresti prin achizitie si bugetul de care dispui. Subiectul terenuri este vast si in cele cateva randuri am reusit sa acoperim doar cateva dintre informatiile relevante. Nu ezita sa apelezi la un specialist in urbanism si in domeniul imobiliar cand vine vorba de a face o astfel de achizitie.